Mietrendite berechnen: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wie kann man für eine Immobilie die Mietrendite berechnen? Wir zeigen dir, welche Faktoren bei der Berechnung der Mietrendite für eine Immobilie als Kapitalanlage zu berücksichtigen sind und wie du mit Immobilien eine gute Rendite erzielst.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Brutto-Mietrendite berücksichtigt keine Kaufnebenkosten. Sie sollte höher sein als der Zinssatz für das Darlehen, das zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde.
• Die Netto-Mietrendite ist der Ertrag nach Abzug sämtlicher Kosten.
• Die Eigenkapitalrendite bezeichnet die Verzinsung des Eigenkapitalanteils, das zur Finanzierung einer Immobilie eingesetzt wurde.

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, möchte damit langfristig Geld verdienen und eine gute Mietrendite erwirtschaften. Doch mit welchen Formeln und Kennzahlen kann man berechnen, ob eine Immobilie rentabel ist?

So wird die Brutto-Mietrendite berechnet

Die Brutto-Mietrendite bei Immobilien entspricht der Verzinsung durch die laufenden Erträge innerhalb eines Jahres ohne Berücksichtigung von Kosten wie den Kaufnebenkosten. Diese Brutto-Mietrendite ermöglicht eine schnelle Überprüfung der Rentabilität einer Immobilie.

Wie wird die Bruttorendite berechnet?

Formel Bruttorendite:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispielrechnung:
Ein Appartement, das 200.000 Euro kostet, erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von 10.000 Euro.
Die Bruttorendite berechnet sich in diesem Beispiel wie folgt:
Bruttorendite der Immobilie = 10.000 Euro x 100 / 200.000 Euro = 5 Prozent

So wird die Netto-Mietrendite berechnet

Bei der Netto-Mietrendite handelt es sich um den Ertrag, der nach Abzug aller Kosten übrigbleibt:
1. Kaufnebenkosten sind zum Beispiel:

• Notar- und Gerichtskosten
• die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
• Maklerprovision (hälftig vom Käufer zu zahlen; oft 3,57 Prozent)

Formel Nettorendite:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

2. Laufende Kosten und Rücklagen:

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt werden müssen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Alle anderen Kosten sind Sache des Vermieters.

Zudem sollten Immobilieneigentümer Instandhaltungsrücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden.

So wird die Eigenkapitalrendite berechnet

Die Eigenkapitalrendite gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an. Es wird also in der Regel auch Fremdkapital eingesetzt. Dabei gilt vom Grundsatz her folgende Regelung: Ist die Verzinsung des Darlehens niedriger als der jährliche Reinertrag, so steigt die Eigenkapitalrendite.

Der Reinertrag wird errechnet, indem von den Mieteinnahmen die Zinsen und sämtliche laufenden Kosten abgezogen werden.

Für die Ermittlung der Rendite gilt dann folgende Formel:

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag / Eigenkapital) * 100

Eine Beispielrechnung:

Anleger A erwirbt eine Immobilie für 200.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten. Die Bruttorendite beträgt 5,5 Prozent. Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen beträgt 4 %. Die jährlichen Kosten für Verwaltung und Co. belaufen sich auf 500 Euro.

Fall 1: Anleger A investiert 100.000 Euro Eigenkapital

Er muss ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro aufnehmen.

Fall 2: Anleger B investiert nur 50.000 Euro Eigenkapital

Er muss ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro aufnehmen.

Durch den Einsatz von Fremdkapital lässt sich demnach die Eigenkapitalrendite hebeln, solange die Mietrendite des Objekts höher ist als die Zinsen.

Die obigen Rechenbeispiele sind allerdings stark vereinfacht. Bei Annuitätendarlehen sinkt mit jeder geleisteten Rate der Zinsanteil, da durch die fortlaufende Tilgung die Restschuld der Hypothek  sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. In der Praxis müssen viele weitere Aspekte, etwa die AfA oder steuerliche Aspekte berücksichtigt werden, um herauszufinden, ob eine Immobilie langfristig rentabel ist.

Welche weiteren Kennzahlen zur Mietrendite gibt es?

Mietpreismultiplikator

Dieser gibt die Anzahl der Jahresmieten an, die aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu zahlen. Der Mietpreismultiplikator, auch Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor genannt, ist eine einfache Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Angeboten ermöglicht.

Objektrendite

Die Objektrendite erleichtert den Vergleich verschiedener Immobilien, indem sie die Rendite ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten angibt, da diese nichts über das jeweilige Objekt aussagen.

wir empfehlen

Realistischer Schätzwert für deine Immobilie

Nutze jetzt die kostenlose Immobilienbewertung von immowelt.

Zum Online-Rechner

Renditekiller Sanierungen?

Im Laufe der Jahre werden auch verschiedene Renovierungs- und Sanierungsarbeiten fällig werden, die bei der Kalkulation berücksichtigt werden sollten. Insbesondere sollten Immobilieneigentümer Rücklagen bilden. Sind Rücklagen nicht vorhanden und das Objekt hat einen Sanierungsbedarf, so kann dies die Mietrendite nachhaltig beeinträchtigen. Doch wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein, damit spätere Instandhaltungskosten getragen werden können?

Welchen Einfluss haben Steuern auf die Mietrendite?

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können:

• Vermietete Immobilien können über die AfA abgeschrieben werden
• die Zinsen der Finanzierung können in der Steuererklärung ebenfalls als Kosten geltend gemacht werden.

Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettomietrendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden.

Wie finde ich gute Renditeobjekte?

Lage und Ausstattung der Immobilie spielen für den Kaufpreis eine entscheidende Rolle. In vielen Großstädten sind Wohnungen teuer, aber begehrt. So lässt sich unter Umständen ein hoher Kaufpreis mit entsprechend hohen Mieteinnahmen refinanzieren. Dort, wo man vergleichsweise günstig kaufen kann, gehen zukünftige Vermieter das Risiko von Leerstand und damit verbundenen Mietausfällen ein.

Wie viel kosten Immobilien in deiner Stadt?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in den 14 größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

Jetzt Preise

Der Zustand einer Immobilie hängt vor allem von zwei wesentlichen Faktoren ab: dem Alter des Hauses sowie seinem baulichen und energetischen Zustand. Eine alte Heizungsanlage kann beispielsweise zu einer hohen CO2-Steuer führen, die ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird.

Zur Ausstattung der Immobilie gehören neben dem Schnitt des Hauses auch Balkon, Terrasse oder Garten. Für so etwas zahlen Mieter oft eine höhere Kaltmiete.

Rendite durch Verkauf der Immobilie

Bis etwa 2021 stiegen die Immobilienpreise rasant, seitdem ist unter anderem infolge gestiegener Zinsen ein Preisrückgang zu beobachten. Wer heute eine Immobilie veräußert, die er vor 10 Jahren erwarb, erwirtschaftet dennoch meist noch ein dickes Plus. Ob und wann es mit den Preisen wieder aufwärts geht, ist ungewiss. Wer also eine Immobilie als Investition erwirbt mit der Absicht, diese später mit Gewinn wieder zu verkaufen, sollte einen langen Atem haben und nicht darauf angewiesen sein, die Immobilie schlimmstenfalls dann verkaufen zu müssen, wenn der Markt schwächelt.

Wer darauf spekuliert, durch einen späteren Verkauf der Immobilie die Rendite noch weiter zu steigern, muss zudem bedenken, dass eine Veräußerung frühestens nach 10 Jahren sinnvoll ist. Denn innerhalb der ersten 10 Jahre Haltedauer würde ansonsten eine Spekulationssteuer in Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes anfallen.

Fazit: Mietrendite lieber konservativ kalkulieren

In der Theorie lässt sich die Mietrendite für Immobilien gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Mietnomaden, Leerstand, langanhaltende wirtschaftliche Depression oder auch steigende Zinsen. Käufer sollten deshalb besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer sorgfältig prüft, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.