Kommt man mit einem Nachmieter früher aus dem Mietvertrag?

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Vermieter wünschen sich natürlich dauerhaft einen solventen Mieter, der keine Probleme macht. Immer wieder werden daher sog. Zeitmietverträge geschlossen, wonach eine Möglichkeit zur Vertragskündigung für eine bestimmte Zeit nicht möglich ist. Will der Mieter vor Ablauf dieser Frist umziehen, stellt sich die Frage, ob er früher aus dem Vertrag herauskommt, wenn er einen Nachmieter stellt.

Mieter zieht berufsbedingt um

Im vorliegenden Fall schlossen die Beteiligten einen Zeitmietvertrag. Danach sollten sowohl eine Kündigungserklärung als auch eine Vertragsbeendigung erst nach Ablauf von vier Jahren möglich sein. Etwa zwei Jahre später musste einer der beiden Mieter allerdings aus beruflichen Gründen umziehen – sie kündigten deshalb aufgrund geänderter Lebensumstände den Mietvertrag, räumten das Haus und gaben die Schlüssel zurück.

Die Vermieterin hielt die Kündigung für unwirksam, erklärte sich aber zur vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses bereit, wenn die Mieter einen angemessenen Nachmieter stellen. Voraussetzung hierfür seien jedoch unter anderem Angaben zu seiner Person und Leistungsfähigkeit. Sofern ein Makler eingeschaltet werde, dürfe die Vermieterin nicht mit Kosten belastet, die von ihr erstellten Grundrisszeichnungen etc. nicht für das Exposé verwendet und keine Hinweisschilder des Maklers in ihrem Garten aufgestellt werden.

Nach einiger Suche fand sich ein Mietinteressent, der jedoch keine Auskünfte über sich erteilen wollte. Die Vermieterin verweigerte daher einen Besichtigungstermin mit ihm und zog stattdessen vor Gericht.

Mieter muss angemessenen Nachmieter suchen

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass der Mietvertrag mangels geeigneten Nachmieters nicht wirksam beendet worden ist.

Vermieter muss Nachmieter nicht akzeptieren

Kann ein Mieter seine Wohnung aus irgendeinem Grund nicht mehr nutzen, ist das zunächst sein persönliches Problem – er bleibt daher zur Zahlung der Miete weiter verpflichtet, vgl. § 537 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Will er vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag „raus“, ist es daher nur billig, wenn er dafür sorgen muss, dass der Vermieter dadurch keinen Schaden erleidet.

So kann er z. B. einen Nachmieter stellen, was aber nur zulässig ist, wenn eine sog. Ersatzmieterklausel im Mietvertrag existiert oder der Vermieter zustimmt. Immerhin ist der Vermieter der Eigentümer der betreffenden Immobilie – er muss sich seinen Vertragspartner daher auch selbst aussuchen dürfen. Und verständlicherweise wird er einen Nachmieter nur akzeptieren, wenn der unter anderem leistungsfähig und zuverlässig ist. Um dies beurteilen zu können, benötigt er jedoch die entsprechenden Informationen vom Mieter – der Vermieter muss sich nicht selbst aktiv darum bemühen.

Zu hohe Anforderungen an Nachmieter?

Vorliegend war die Vermieterin mit der vorzeitigen Beendigung des Vertrags grundsätzlich einverstanden, sofern ihr ein „vernünftiger“ Nachmieter vorgestellt wird. Hierzu kam es allerdings nicht. Der Mietinteressent hatte schließlich keine Auskünfte über seine Person und finanziellen Verhältnisse geben wollen. Weitere potenzielle Nachmieter standen nicht zur Verfügung, sodass der Mietvertrag mangels eines geeigneten Nachmieters nicht vorzeitig beendet worden ist.

Die Vermieterin hat die Nachmietersuche auch nicht boykottiert, indem sie gewisse Anforderungen an Mietinteressenten gestellt hat. Vielmehr hatte sie ein berechtigtes Interesse daran, über die Bonität und Persönlichkeit des Mieters etwas mehr zu erfahren, um sich spätere Streitigkeiten mit ihm zu ersparen, etwa wegen rückständiger Miete. Außerdem war sie nicht verpflichtet, ihre Unterlagen – z. B. Fotos oder Grundrisszeichnungen – für die Erstellung eines Exposés durch den Makler zur Verfügung zu stellen oder das Aufstellen eines Schildes mit dem Aufdruck „Zu vermieten“ zu dulden.

Weil einige Aspekte im Streit der Mietvertragsparteien allerdings noch unklar waren – so konnte der BGH z. B. nicht klären, ob der Kündigungsausschluss überhaupt wirksam ist –, wies er den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

Fazit: Ein längerfristiger Mietvertrag kann unter Umständen vorzeitig beendet werden, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet. Voraussetzung ist dabei aber insbesondere, dass der Mietvertrag eine Ersatzmieterklausel enthält oder der Vermieter der Stellung eines Nachmieters zugestimmt hat.

(BGH, Urteil v. 07.10.2015, Az.: VIII ZR 247/14)

(VOI)