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Worauf Sie achten müssen

Jede zweite Nebenkosten-Abrechnung ist falsch

Oft erwartet einem bei den Betriebskosten eine fette Nachzahlung. Nach Erfahrung der Mietervereine ist aber jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch
Oft erwartet einem bei den Betriebskosten eine fette Nachzahlung. Nach Erfahrung der Mietervereine ist aber jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch Foto: jka sne

Bei den Nebenkosten kann genaues Hingucken richtig Geld sparen. Rund die Hälfte der Abrechnungen ist falsch oder unplausibel. Ulrich Ropertz vom Mieterbund erklärt, was Sie überhaupt übernehmen müssen.

Post vom Vermieter? Das bedeutet meist nichts Gutes in dieser Jahreszeit. Oft ist es die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr – und eine dicke Nachzahlung. Ob sie allerdings berechtigt ist, sollten Sie genau nachprüfen, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Denn nach Erfahrung der Mietervereine ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch, unvollständig oder unplausibel.

Vor allem wenn einzelne Posten extrem gestiegen sind, sollten Sie genau hingucken. Siehe neues Urteil unten.

Grundsätzlich: Nebenkosten müssen Sie nur dann zahlen, wenn dies im Mietvertrag (Auflistung) vereinbart wurde. Außerdem muss die jährliche Betriebskostenabrechnung für die Wohnung oder das Haus schlüssig sein. Der Mieter sollten sie auch ohne besondere Fachkunde nachvollziehen können.

Die B.Z.-Nebenkosten-Checkliste in Kürze:

Abrechnungszeitraum: Eine Abrechnungsperiode beträgt immer zwölf Monate. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen.

Vorauszahlungen: Prüfen Sie, ob alle Vorauszahlungen auch tatsächlich verrechnet wurden.

Strittige Kosten: Können bis zur Klärung zurückgehalten werden.

Einspruchsfrist: Wenn Sie bereits gezahlt haben, können Sie Ansprüche noch ein Jahr lang geltend machen.

Belege: Sie müssen dem Mieter nicht nach Hause geschickt werden. Der Mieter hat aber das Recht, die Belege in den Räumen des Vermieters einzusehen. Dabei dürfen Mieter auch Kopien machen. Allerdings muss der Vermieter dafür nicht sein Kopiergerät zur Verfügung stellen. Mieter könnten aber zum Beispiel Fotos von den Unterlagen machen oder sie mit eigenen Geräten selber einscannen.

Prüfungszeit: Nach der Einsicht in die Unterlagen bleibt Mietern Zeit zur Prüfung der Unterlagen. „Nach zwei bis drei Wochen sollten Sie Ihre Einwände dann aber begründen können”, erklärt Ropertz. Bleibt nur ein Posten umstritten, kann dieser zunächst ausgeklammert und der Rest der Abrechnung beglichen werden. „Sie können aber vom Vermieter auch eine korrigierte Abrechnung verlangen.”

Umlage: Der Vermieter darf nur Kosten auf die Mieter umlegen, die wirtschaftlich angemessen und tatsächlich angefallen sind.

Die Kosten für Wasser, Müllabfuhr etc.: Sie werden nach Wohnfläche aufgeteilt, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Nach Verbrauch: Die Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Ablese-Ergebnis: Über das Ergebnis der Verbrauchs-Ablesung müssen Sie informiert werden, außer bei elektronischen Heizkostenverteilern in der Wohnung, bei denen die entsprechenden Daten gespeichert sind und vom Mieter direkt abgerufen werden können. Kostenverteilung: Für ältere, schlecht gedämmte Gebäude mit Öl- oder Gasheizung wird eine Kostenverteilung von 70 Prozent verbrauchsabhängig und 30 Prozent verbrauchsunabhängig zwingend vorgeschrieben. In allen anderen Fällen gilt: mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig.

Echte Hausmeisterarbeiten: Sie müssen den Hausmeister nur für echte Hausmeisterarbeiten wie Mülltonne rausstellen oder Treppenhaus reinigen, Gartenpflege, Wartungsarbeiten etc. bezahlen. Übernimmt er Verwaltungsaufgaben für den Vermieter, z. B. Wohnungsabnahmen, und kleinere Reparaturen, sind das keine Betriebskosten.

Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Telefon: Das sind keine Betriebskosten. Besonders wer eine Eigentumswohnung gemietet hat, sollte hier aufpassen. Denn viele Vermieter geben die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft einfach weiter.

Versicherungen: Es dürfen nur Sach- und Haftpflichtversicherungen umgelegt werden. Die Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder sein Beitrag zum Grundeigentümerverein dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden.

Leer stehende Wohnungen: Dafür muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. Sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Wartung/Reparatur: Wartungskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, Reparaturkosten jedoch nicht. Deshalb vor allem bei sogenannten Voll-Wartungsverträgen genau prüfen, ob darin Reparaturkostenpauschalen enthalten sind, die Sie nicht übernehmen müssen. Ist das nicht erkennbar, Einsicht in die Verträge verlangen.

Gewerberäume im Haus: Verursacht ein Friseursalon oder eine Gaststätte im Haus deutlich höhere Kosten (z. B. Strom und Wasser), muss das bei der Kostenaufteilung berücksichtigt werden, unter Umständen auch bei der Grundsteuer.

Sonstige Betriebskosten: Es muss bereits im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein, was sich dahinter genau verbirgt.

Mehr Infos lesen Sie in der Broschüre „Die zweite Miete – Heizkosten und kalte Nebenkosten“, Deutscher Mieterbund, 6 Euro, erhältlich bei allen Mietervereinen oder über ☎ (030) 223 23-0 oder www.mieterbund.de.

Neues Urteil zu ungewöhnlich hohen Heizkosten

Dazu ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH): Ein Mieter-Ehepaar hatte sich beschwert, weil die Heizkosten extrem gestiegen waren. Sie sollten für eine 94 Quadratmeter große Wohnung für zwei Jahre mehr als 7300 Euro Heizkosten zahlen. Warum, war für sie nicht nachvollziehbar. Der Vermieter verweigerte die Einsicht in die Unterlagen der Ablesung.

„Aufgeführt wurden in der Abrechnung nur die Endkosten”, erklärt Ulrich Ropertz. „Aber es müssen alle Faktoren, die dieser Abrechnung zugrunde liegen, auf Wunsch offengelegt werden.” Das heißt: Legen Mieter Widerspruch gegen die Abrechnung ein, können sie Einsicht in die zugehörigen Belege nehmen.

Der BGH hat das jetzt noch einmal in einem Urteil klargestellt. Demnach muss der Vermieter seinen Mietern auf Verlangen Einsicht in alle Unterlagen gewähren. Für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten auf die einzelnen Mieter trägt der Vermieter zudem die sogenannte Darlegungs- und Beweislast (AZ: VIII ZR 189/17).

Themen: Gesundheit & Lifestyle Mieten
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