Wohnen der Zukunft: Großstädte bleiben beliebt – trotz mehr Homeoffice

Die Studie im Überblick

1. Trend: Neue Arbeitsweisen führen zu Wunsch nach größeren und technisch höherwertigen Wohnungen

Infolge der COVID-19-Pandemie hat sich das Homeoffice in Deutschland flächendeckend etabliert. Das verändert auch die Anforderungen der Mieter:innen an ihre Wohnungen: 38 % der befragten Bestandshalter erwarten einen sehr starken oder starken, 40 % einen mittleren Veränderungsdruck durch das vermehrte Arbeiten von Zuhause aus. Bei den Immobilienentwicklern rechnen 41 % mit einem sehr starken oder starken Veränderungsdruck, 58 % mit einem mittleren Veränderungsdruck.

Konkret sehen Bestandshalter und Projektentwickler mit 57 % bzw. 58 % schnelles Internet an erster Stelle auf der Anforderungsliste von Mieter:innen, gefolgt von einem größeren Flächenbedarf (51 % bzw. 42 %) und einem separaten Arbeitszimmer (46 % bzw. 42 %). Auch eine höherwertige Ausstattung halten beide Gruppen mit 34 % bzw. 42 % für wichtig.

Grünräume wie Balkon oder Terrasse, eine verbesserte Klima- und Luftqualität sowie ein sicherer Rückzugs- und Entspannungsraum sind für Mieter:innen aus Sicht von Projektentwicklern deutlich wichtiger als aus Sicht der Bestandshalter (33, 25 und 25 % ggü. 17, 17 und 14 %).

2. Trend: Demografischer Wandel steigert Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen

Bereits 2018 war knapp jede:r fünfte Deutsche älter als 67 Jahre, und die mittlere Lebenserwartung wird künftig weiter steigen. Deshalb haben sechs von zehn Bestandshalter bereits Maßnahmen eingeleitet, um Barrieren zu reduzieren und Wohnungen altersgerecht zu gestalten.

Dass die Alterung der Bevölkerung aktuell zu einer Überkapazität in städtischen Regionen führt, glaubt fast die Hälfte der Befragten nicht. Fast ein Drittel (31 %) rechnet damit für die kommenden fünf Jahre, weitere 13 Prozent für die kommenden zehn und nur zwei Prozent für die kommenden 15 Jahre.

3. Trend: Wegen des Klimawandels muss das Wohnen nachhaltiger und energieeffizienter werden

Umweltaspekte werden auch für die Immobilienwirtschaft immer wichtiger – zumal die Europäische Union im Sommer 2020 mit der EU-Taxonomie-Verordnung einen einheitlichen europäischen Rechtsrahmen zur Bewertung nachhaltiger Wirtschaftstätigkeiten geschaffen hat, der ab 2022 bzw. 2023 angewendet werden muss. 

Immerhin zwei Drittel der Bestandshalter haben ihre Mieter:innen über Maßnahmen zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes in Zusammenhang mit Wohnen aufgeklärt, knapp ein Drittel (31 %) indes noch nicht.

4. Trend: Fortgesetzte Urbanisierung

Entgegen vielfach anderslautenden Beobachtungen sehen 63 % der befragten Bestandshalter (vorerst) keinen verstärkten Umzugstrend von städtischen in ländliche Regionen. Eine Erweiterung des Wohnungsbestands planen sie am häufigsten in Ballungsräumen, gefolgt von suburbanen und ländlichen Gebieten. 

5. Trend: Entwickler planen eher Immobilienbranding als Bestandshalter

Immobilienbranding kombiniert Design, Standort und Services und soll die emotionale Bindung der Mieter:innen an die Immobilie stärken. Die Hälfte der Projektentwickler plant für ihre Immobilien „wahrscheinlich oder sicher“ ein Branding. Demgegenüber sind es bei den Bestandshaltern nur 23 %. Insgesamt 32 % der Befragten möchten ihre Objekte „vielleicht“ mit einem Branding versehen. Ähnlich sieht es bei den Serviceleistungen aus: 40 % halten sie für mittelmäßig wichtig. Aber: Immerhin 41 % sehen sie als wichtig oder sehr wichtig an.

Welche Serviceleistungen ihnen wichtig sind, ist bei den beiden Gruppen etwas unterschiedlich: Für die Bestandshalter sind die Lieferung grüner Energie (71 %), Reinigungsdienste (60 %) und Concierge-Services (31 %) die Top-3-Prioritäten, während 75 % der Entwickler Reinigungsdienste nennen, gefolgt von der Lieferung grüner Energie (50 %) und Bringdiensten (33 %).

6. Trend: Steigende Baukosten behindern Bautätigkeit

Die Baukosten steigen, weil es vielfach an materiellen und personellen Ressourcen mangelt: 60 % der Bestandshalter und die Hälfte der Entwickler erwarten, dass fehlende Ressourcen wie Arbeitskräfte und/oder benötigte Baumaterialien den Wohnungsbau in den kommenden drei Jahren bremsen werden. Für unwahrscheinlich halten dies 34 % der Bestandshalter und 42 % der Immobilienentwickler. 

Mehr als ein Viertel aller Befragten plant, Projekte wegen der hohen Baukosten zurückzustellen. Dies betrifft bei den Bestandshaltern mit 82 % hauptsächlich Projekte in Großstädten, bei den Projektentwicklern zu je 50 % kleinere Städte und Großstädte. 

7. Trend: Anhaltend hohe Investitionen trotz mehr Regulierung

Wegen der Verknappung und Verteuerung von Wohnraum in Ballungsregionen hat die Politik etwa die Mietpreisbremse oder den Mietendeckel eingeführt. Dass es in Zukunft mehr solcher regulatorischen Maßnahmen für den deutschen Wohnungsmarkt geben wird, meinen fast zwei Drittel (62 %) aller Befragten; 36 % rechnen nicht damit. Auch wenn die meisten Befragten mehr Regularien erwarten, hindert das nur eine Minderheit (28 %) an Investitionen. Die überwiegende Mehrheit (68 %) will auch in einem sich verschärfenden regulatorischen Umfeld weiter in Neubauprojekte bzw. in den Bestand investieren.

Die Methodik

Die Befragung über die Wohntrends der Zukunft wurde in computerassistierten Telefoninterviews sowie mittels einer Online-Umfrage unter zwei Gruppen von Marktteilnehmern der Wohnungswirtschaft durchgeführt. Zu der ersten gehören als Bestandshalter Investoren, Eigentümer, Wohnungsbaugesellschaften und Vermieter (35 Befragte), zu der zweiten Projektentwickler und Ersteller (zwölf Befragte). Die Befragung fand zwischen Juli und Oktober 2021 statt.